Guía para comprar casa en el 2024 - Todo lo que debes saber al comprar propiedad

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida de una persona, se trata de un proceso gratificante y exige la mayor atención y compromiso de parte del comprador. Te explicaremos los pasos para comprar casa en Nuevo León (México) en este año 2024.

Paso 1. Prepara tu presupuesto

El primer paso consiste en preparar tu presupuesto para cumplir con los compromisos que conlleva comprar una propiedad. En el caso de comprar una propiedad con crédito hipotecario deberás reflexionar sobre tu capacidad de pago porque eso define el monto del crédito para comprar una propiedad.  Considera que pagarías  $1,000 mensuales aproximadamente por cada $100,000 que te presenten y se espera que el 30% de tu ingreso mensual neto se destine a pagar tu crédito. Entonces, reflexiona sobre cuánto puedes pagar mensualmente para pagar tu crédito hipotecario y eso determinará el monto que te pueden prestar.  Ya que sabes cuánto puedes pedir prestado, busca opciones de créditos hipotecarios. Te recomendamos que uses los simuladores de las instituciones que te ofrecen el crédito.

Ya sea de contado o mediante crédito deberás considerar el monto que vale la propiedad y  los gastos extras que explicaremos a detalle.

• Impuestos. En Nuevo León se debe pagar el ISAI cuando se compra un inmueble.  El impuesto es el 3% de su valor de la propiedad. Se debe multiplicar el valor de la vivienda por 0.03 y se obtendrá el monto del ISAI que debe pagarse en Nuevo León. *Revisa con tu asesor inmobiliario si puedes ser acreedor a un subsidio de este impuesto*
• Derechos de registro. Los gastos en que se incurre para poder registrar la compra-venta y en su caso el crédito hipotecario, ante el Registro Público del Estado en el que te encuentres. En el caso de Nuevo León, este gasto usualmente ronda alrededor del 0.5% del valor de la propiedad (dato estimado).
• Honorarios de notaría:  Gasto que te cobrará el notario por ofrecer el servicio y llevar el proceso, previo, durante y después de la firma de escrituras. Éste concepto puede variar, pero usualmente ronda en entre 1% y 2% del valor de la propiedad.
• Enganche. Los bancos suelen prestarte entre 80-90% del costo de la propiedad, el enganche sería el monto de diferencia para cubrir el costo de la propiedad
• Avalúo. Un avalúo tiene costo y lo paga el comprador. Este documento tiene que llevarse a cabo para que puedas conocer el valor del inmueble que estás adquiriendo.  Asimismo, esta información sirve para que el notario determine los derechos e impuestos que deberás pagar por comprar tu vivienda.
• Costos de hipoteca. Debes considerar que, cuando contratas un crédito hipotecario, este trámite puede generar gastos extras, se te puede cobrar una comisión por apertura del crédito, o costos por investigarte, dependiendo de cada institución financiera.

Paso 2. Buscar la propiedad

Es importante que el interesado tenga autorizado su crédito hipotecario para comprobar el monto con el que cuenta y así iniciar la búsqueda de propiedades. Para esto, tu precalificación de INFONAVIT sirve como una autorización del monto que te prestan o las instituciones entregan una carta de autorización del crédito.

Identifica los siguientes elementos al iniciar la búsqueda de la propiedad:

• Características de la propiedad. – Deberás determinar qué espacios y características necesitas de una propiedad qué son indispensables para tu estilo de vida y el de tu familia
• Elección de la zona. – Investiga y compara las zonas que te interesan.
• Precio. – Rectifica que los precios estén ajustados a tu capacidad de pago. La búsqueda es exitosa cuando tu presupuesto coincide con el mayor porcentaje de tus necesidades y tus deseo

Paso 3. Agenda cita

Después de buscar opciones viables de acuerdo a tu presupuesto y necesidades deberás agendar cita en las propiedades que has seleccionado. Un punto importante, en nuestra inmobiliaria nuestros asesores les piden a nuestros clientes comprobar la forma de pago del comprador para agendar la cita. Esto es relevante por dos motivos: el primero, por la seguridad del propietario se requiere verificar que el interesado sea realmente un comprador viable y tenga la posibilidad económica de adquirir la propiedad, segundo, debido a que algunas propiedades no aceptan ciertos tipos de créditos y es necesario asegurarse con anticipación que sea válida la forma de pago para que la visita no sea en vano.

Paso 4. Realizar una propuesta

Al tomar la decisión de compra, después de analizar y comparar propiedades, se requiere elaborar una oferta de compra por escrito por la propiedad al vendedor. En dicha propuesta se detalla el monto a pagar por la propiedad, la forma de pago y condiciones adicionales.

Paso 5. Realizar una separación

Para realizar el apartado del inmueble se requiere que el interesado entregue un monto de separación que forma parte del precio de compra del inmueble. El monto de separación refleja la voluntad de compra del interesado y asegura la prestación del servicio de la gestión de compra-venta de un inmueble. Después de entregar la separación, el inmueble se retira del mercado (se detiene su promoción en nuestros medios de difusión) y se inician los trámites correspondientes a la compra.

Se debe realizar una reunión para firmar un contrato de compraventa en donde formalizamos que el cliente vendedor se obliga a transferir la propiedad al cliente comprador a cambio de que este último le pague el valor de la propiedad. Las cláusulas que se incluyen en un documento de este tipo tienen que ver con la información personal de las partes involucradas, los detalles del inmueble, los costos y acuerdos de pago, la fecha de entrega de la propiedad y las multas o penalizaciones.

Paso 6. Trámite de compraventa

• Integrar el expediente. – La notaria y la institución que otorgue el crédito requieren documentación de los involucrados, papelería del comprador, vendedor y de la propiedad
• Solicitar avalúo (si es mediante crédito). – Las instituciones encargadas de otorgar créditos hipotecarios requieren que sus peritos valuadores estimen el valor comercial de la propiedad que el comprador va a adquirir. Por lo tanto, se manda la documentación necesaria de la propiedad, comprador y vendedor para solicitar el avalúo. Se realiza el pago y se organiza la visita del valuador.
• Solicitar certificado pre-preventivo. – La notaría solicita en Registro Público un certificado con carácter pre-preventivo que tiene como objetivo asegurarse de que nadie más realice una operación de compra-venta sobre la misma propiedad y a su vez revisan el estatus jurídico de la misma.
• Autorización / Inscripción del crédito (si es mediante crédito). –  Una vez que se reúne la documentación del inmueble (incluido el avalúo) y que todo cumple con las políticas de cada institución se emite la autorización definitiva de crédito que procede a la escrituración.
• Dictamen del caso. –  Después de tener toda la papelería, tener avalúo, prepreventivo y autorización del crédito (si es el caso) la notaría dictamina el caso. Se emiten los documentos que instruyen al notario público a través del Sistema de Titulación Notarial, las características y condiciones sobre las cuáles deberá otorgar la escritura pública correspondiente. En el caso de crédito hipotecario, se deberá comunicar al comprador antes de la firma, las condiciones y características financieras bajo las que le otorgará el crédito. Informar a los participantes de la operación los montos finales (monto de operación, impuestos y gastos notariales).
• Acta de entrega. – Se debe hacer una reunión para entregar la propiedad a los compradores y firmar el acta de entrega. Esta acta es un documento que deja constancia de la cesión física del inmueble. En él se describe con claridad el estado y las condiciones en que se está entregando la propiedad. El objetivo de este documento es dar conformidad de las condiciones en las cuales se está recibiendo una vivienda o inmueble. Se recomienda realizarlo antes de la firma de escrituras.

Paso 7. Firma de escrituras

La firma de escrituras es la última etapa del proceso de compra-venta. Es una reunión coordinada por la notaria en la que están presentes el comprador, el vendedor, la institución financiera (si aplica) y el asesor inmobiliario.

En esta reunión se revisa que todos los datos del proyecto de escritura estén correctos y estando todos deacuerdo con la operación se realizan las firmas correspondientes. Se debe realizar el pago de la cantidad acordada en la compraventa y también hay que cubrir los impuestos, derechos y gastos notariales. En cuanto se genere el pago al vendedor y conforme a los acuerdos establecidos se hará entrega de las llaves para que el comprador pueda habitar la propiedad.

Paso 8. Recoger escrituras

Posterior a la firma de la escritura, la notaria tiene que continuar con una serie de procedimientos como: pago de impuestos y derechos, declarar los cambios de propietario ante Catastro, elaborar el testimonio de la escritura, tramitar la inscripción de la escritura a Registro Público de la Propiedad, emitir comprobantes fiscales, entre otros asuntos. Una vez que la Escritura Pública se encuentre inscrita en el Registro Público de la Propiedad la Notaria deberá entregar la escritura al nuevo dueño. El comprador deberá recoger sus escrituras (aproximadamente 6 meses después de la firma de escrituras) y revisar que la escritura, contenga sellos del registro, así como sus hologramas. Cuando se obtiene la escritura se concluye con todo el proceso.

Estos son los pasos para comprar una propiedad en Nuevo León en este año 2023.  La recomendación final es que te acerques con un profesional inmobiliario ya que se trata de un proceso complejo. Un profesional te va a guiar durante todos los pasos, desde la búsqueda de la propiedad, la revisión detallada de la documentación y el contrato, hasta la gestión del y acompañamiento del trámite de compra-venta.

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